WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT

Das Mietrecht ist vom Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den Paragraphen § 535 bis § 580a geregelt. Die Masse an Paragraphen lässt nicht selten sowohl bei Mietern als auch bei Vermietern Raum für Fragen und Missverständnisse. Gerade die Rechte des Vermieters sind für viele ein Buch mit sieben Siegeln. Wir von Schwarze, Dr. Ostkamp & Partner erklären, was ein Vermieter offiziell darf – und was nicht.

Was der Vermieter darf:

• Eine Staffelmiete verlangen, wenn diese bereits im Mietvertrag ausdrücklich mit dem Mieter vereinbart wurde
• Kaution und Bürgschaft verlangen, wenn diese im Mietvertrag wirksam vereinbart wurden
• Die Kaution nach Beenden des Mietverhältnisses mit eigenen Forderungen (z.B. Mietrückstände oder Schadenersatz) aufrechnen und in angemessener Höhe für künftig zu erwartende Forderungen einbehalten
• Bei Schimmelbefall, der durch den Mieter verursacht wurde, eine Beseitigung des Schadens verlangen
• Das Halten von Kleintieren wie Vögel, Fische, Meerschweinchen oder Hamster verbieten

Was der Vermieter nicht darf:

• Einen Schlüssel der vermieteten Wohnung behalten
• Die Wohnung ohne Zustimmung des Mieters betreten, es sei denn, es handelt sich um einen absoluten Notfall wie z.B. Wohnungsbrand oder Rohrbruch
• Ein pauschales Verbot aller Arten von Haustieren aussprechen
• Ein pauschales Verbot für Wäschetrockner in der Wohnung ausspreche, es sei denn, der Trockner stellt eine Gefahr für die Mietsache dar (z.B. durch Schimmelpilzbildung oder Feuchtigkeitsschäden)
• Die Stromversorgung während des laufenden Mietverhältnisses unterbrechen
• Dem Mieter ohne Grund das Mietverhältnis kündigen
• Eine Renovierung verlangen, es sei denn, die Durchführung von Schönheitsreparaturen wurde im Mietvertrag wirksam vereinbart
• Das Rauchen in der Wohnung verbieten

Vermieter melden Eigenbedarf an, wenn diese die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige des Haushalts benötigen. Dabei ist in erster Linie die Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten zu beachten, abhängig davon, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung wohnt. Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf nur vor, muss im Einzelfall ermittelt werden, ob dem Mieter ein Schadenersatz zusteht.

Oftmals ist Mietern nicht klar, mit welchen Aspekten ihrer Wohnung sie leben müssen und welche Arbeiten sie von ihren Vermietern einfordern können. Grundsätzlich dürfen Mieter von ihrem Vermieter verlangen, während ihrer Mietzeit die Wohnung zu renovieren. Dabei spielt aber auch die Frage des Verursachers eine Rolle. Zwar müssen Vermieter ihr Gebäude instand halten, doch Mieter müssen damit sorgfältig umgehen. Daher sollten Mieter bei Verbesserungsbedarf der Wohnung zunächst das Gespräch mit dem Vermieter suchen und diesen über das Problem informieren. Zudem sollte das Problem schriftlich dokumentiert werden. Wer sich über seine Rechte und Möglichkeiten unsicher ist, findet Hilfe bei den erfahrenen Anwälten vonSchwarze, Dr. Ostkamp & Partner.

Der Begriff Nebenkosten beschreibt die Betriebskosten, die zu einer Mietzahlung hinzukommen. Diese können pauschal oder als Vorauszahlungen geleistet werden. Ob Mieter Nebenkosten zahlen müssen und in welcher Form, muss im Mietvertrag schriftlich festgehalten werden. Ist dies nicht der Fall, so dürfen die Kosten auch nicht auf den Mieter umgelegt werden. In den Nebenkosten enthalten sind in der Regel folgende Punkte:

Wasserkosten

Heizkosten

Müllabfuhr & Straßenreinigung

Hausmeister

Strom (nur bei gemeinschaftlich genutzten Anlagen)

Grundsteuer

Versicherungen

Entwässerungskosten

Kosten für einen Aufzug

Kosten für Gemeinschaftsräume (z.B. Waschküche oder Trockner)

• In Deutschland sind Mieter gut geschützt: Vermieter dürfen einen Mietvertrag nicht ohne Weiteres kündigen. Allerdings gibt es Gründe, die eine Kündigung rechtlich möglich machen. Darunter fallen die folgenden Situationen:
• Kündigung wegen Eigenbedarfs: Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige des Haushalts.
• Verwertungskündigung: Der Vermieter möchte das Grundstück verkaufen oder das Gebäude abreißen lassen.
• Mieter zahlt nicht: Ist der Mieter mit seiner Mietzahlung zwei Monate im Rückstand, darf der Vermieter den Mietvertrag kündigen.
• Störung des Hausfriedens: Ein Mietvertrag kann seitens des Vermieters gekündigt werden, wenn ein Mieter die Nachbarn belästigt, regelmäßig die Ruhezeiten verletzt oder Nachbarn und Vermieter beleidigt oder bedroht. Bevor die Kündigung rechtswirksam werden kann, muss in diesem Fall aber eine Abmahnung ausgesprochen werden.
• Unerlaubte Untervermietung: Eine Untervermietung bedarf der Erlaubnis des Vermieters. Vermietet der Mieter eine andere Person unter, obwohl der Vermieter dies verboten hat oder nicht in Kenntnis gesetzt wurde, muss dieser mit einer Kündigung rechnen.

Zieht der Mieter zum Ende des Mietverhältnisses aus, sind einige Regelungen zu beachten, die das Mietrecht vorschreibt. So muss der Mieter die Wohnung beim Auszug im Regelfall nicht renovieren. Allerdings wird häufig die Pflicht zur Beseitigung von Gebrauchsspuren, die während der Mietzeit entstanden sind, im Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Darunter fallen z.B. Arbeiten, die mit Tapete und Farbe ausgeführt werden können. Selbst wenn im Mietvertrag keine Renovierung vereinbart worden ist, hat der Mieter die Wohnung in neutralen Farben zurückgeben. Hinterlässt der Mieter bunte Decken und Wände, kann der Vermieter Schadenersatz verlangen.

Darüber hinaus muss der Mieter die Wohnung leer und sauber übergeben und darf keine Gegenstände zurücklassen. Andernfalls darf der Vermieter auf Kosten des Mieters eine Entrümpelungsfirma mit dem Ausräumen der Wohnung beauftragen. In jedem Fall sollte beim Auszug ein Übergabeprotokoll erfolgen, auch wenn das Mietrecht dies nicht zwingend vorschreibt. Mitunter bietet das Dokument beiden Parteien Vorteile, da der Zustand der Räume protokolliert wird und spätere Konflikte verhindert werden können.

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erb­baurecht am Grundstück oder durch den bestimmungs­gemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Sie werden in der rechtlichen Beratungspraxis immer bedeutsamer. Auf Grund der allgemeinen Kostensteigerungen, insbesondere bei verbrauchsabhängigen Betriebs- und Energiekosten, entwickeln sich die "Nebenkosten" immer mehr zur "zweiten Miete". Aus diesem Grunde kommt auch im Mietverhältnis der Behandlung der Nebenkosten ein gesteigertes Konfliktpotential zu.

Für den Vermieter kommt es darauf an, die Nebenkosten möglichst umfassend umzulegen, aber auch durch die richtige Umlageweise möglichst ohne Probleme Abrechnungen zu gestalten und Nachzahlungsbeträge bei den Mietern anfordern zu können. Hierbei geschehen oft Fehler, so dass die Mieter die Anzahl und die Höhe der Nebenkosten mittlerweile mit großer Skepsis betrachten.

Die anwaltliche Beratung ist auf Grund der Vielzahl von gerichtlichen Entscheidungen zu diesem mittlerweile komplexen Thema im Streitfall unersetzlich geworden.

Sollte keine anderweitige Vereinbarung getroffen sein, trägt der Vermieter sämtliche Betriebskosten. Dies ist allerdings sehr selten. Denn der Vermieter hat das Recht durch mietvertragliche Vereinbarung Betriebskosten auf seine Mieter umzulegen. Dies ist in fast allen Formularmietverträgen vorgesehen. Allerdings kann er nicht alle Betriebskosten von seinem Mieter verlangen. Die Betriebskostenverordnung führt insgesamt siebzehn Positionen auf. Hier sind beispielsweise die Grundsteuer, Wasser, Heizkosten, Außen- und Treppenhausbeleuchtung, Schornsteinreinigung, Betriebskosten für Aufzüge oder Sach- und Haftpflichtversicherungen zu nennen. Nicht umlegen kann der Vermieter unter anderem die Kosten für eine Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklagen, Kreditzinsen oder Bankgebühren.

Üblicherweise verlangt der Vermieter neben der Kaltmiete eine Nebenkostenvorauszahlung. Diese muss nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs keinesfalls realistisch kalkuliert sein. Selbst wenn die Nebenkostenabrechnung ergibt, dass die tatsächlichen Kosten mehr als doppelt so hoch sind, muss der Mieter die Nachzahlung vornehmen. Nach den Ausführungen des Bundesgerichtshofs dürfen Vermieter auf Nachfrage des Mieters jedoch nicht wissentlich falsche Angaben zu den Nebenkosten machen. In solchen Fällen muss der Mieter hohe Nachzahlungen nicht akzeptieren.

Seine Kosten kann der Vermieter auch dann nicht geltend machen, wenn er sich allzu lange mit der Abrechnung Zeit lässt. Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums muss die Nebenkostenabrechnung beim Mieter eingehen. Verspätet sich der Vermieter selbst verschuldet, so verliert er Ansprüche auf Nachzahlungen. Hat der Mieter Einwände, so muss er diese ebenfalls innerhalb von zwölf Monaten nach Eingang der Abrechnung kundtun. Dies gilt nach den §§ 556 f. BGB jedenfalls im Wohnraummietrecht. Bei gewerblichen Flächen ist der im Einzelnen geschlossene Vertrag zu überprüfen.

Ein Vermieter kann dem Mieter den Wohnraum kündigen und das Mietverhältnis beenden, wenn er die Wohnung für sich selbst benötigt.

Nach § 573 II Nr. 2 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Dieser Kündigungsgrund wird allgemein als "Eigenbedarf" bezeichnet.

Grundsätzlich ist bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs zunächst auf die Interessenlage des Vermieters abzustellen, was sich bereits aus dem grundgesetzlich verbürgten Eigentumsrecht heraus begründet. Der Vermieter ist berechtigt, immer dann zu kündigen, wenn er oder seine Familienangehörigen mit konkreten und nachvollziehbaren Gründen die vom Mieter innegehaltene Wohnung beansprucht. Die Überprüfung dieser Gründe bildet regelmäßig den Kernbereich der anwaltlichen Prüfung. In diesem Zusammenhang gibt es eine Vielzahl von gerichtlichen Entscheidungen, die bei der Beurteilung der Wirksamkeit eines Kündigungsgrundes eine Rolle spielen.

Der Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben dargelegt werden. Ist dies nicht der Fall oder ist die Angabe nicht ausreichend konkret, wird die Kündigung unwirksam und der Vermieter kann dies auch nicht durch das Nachschieben von Gründen heilen. Er ist auch nicht berechtigt, Gründe auszutauschen. Er darf diese jedoch im Nachhinein ergänzen und genauer bestimmen.

Das Gericht überprüft im Prozess ausschließlich die im Kündigungsschreiben genannten Gründe. Wird im Rahmen eines Räumungsprozesses festgestellt, dass die gekündigte Wohnung für die Person, für die sie freigemacht werden soll, vollkommen ungeeignet ist, dann gibt es keine nachvollziehbaren, vernünftigen Gründe, warum die bisherigen Mieter aus der jetzigen Wohnung ausziehen sollen.

Sollte die Eigenbedarfskündigung rechtens sein, jedoch für den betroffenen Mieter eine besondere Härte darstellen, so hat dieser gegebenenfalls die Möglichkeit, der Kündigung zu widersprechen.

Eine Eigenbedarfskündigung kann für den Vermieter sehr riskant sein, da er sich gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig macht, wenn der Eigenbedarf gar nicht bestand, sondern nur vorgetäuscht wurde. Sie sollte daher immer sorgfältig vorbereitet werden.

In Folge des neuen Mietrechts seit dem 01. September 2001 verkürzt sich die Kündigungsfrist für Mieter unabhängig von der Wohndauer gemäß § 573 c BGB auf drei Monate, wenn der Mietvertragsabschluss nach dem 01. September 2001 erfolgte und es sich nicht um einen Zeitmietvertrag handelt. Das gilt seit dem 01. Juni 2005 auch für Altmietverträge, die vor dem 01. September 2001 vereinbart wurden. Wenn im Mietvertrag ausdrücklich eine kürzere Kündigungsfrist für den Mieter niedergelegt ist, kann dieser sich auf die kurze Kündigungsfrist berufen.

Der Vermieter hingegen hat für die Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum längere Kündigungsfristen zu beachten. Die Länge der Kündigungsfrist hängt davon ab, wie lange das Mietverhältnis schon besteht.

Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist für den Vermieter drei Monate. Ab einer Mietdauer von über fünf Jahren beträgt sie bereits sechs Monate. Ab acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist schon neun Monate.

Ist im Mietvertrag eine andere und längere Kündigungsfrist vereinbart, so gilt sie nur für den Vermieter. Haben Mieter und Vermieter hingegen kürzere als die gesetzlichen Kündigungsfristen vereinbart, so kann nur der Mieter von dieser Gebrauch machen.

Eine Wohnung wird wegen ihres speziellen Wohnwerts gemietet und der Vermieter ist verpflichtet, diesen Wohnwert zu erhalten. Entsteht ein Mangel, der ihn verringert, dann ist die Miete automatisch solange gemindert, bis der ursprüngliche Wohnwert wiederhergestellt ist. Voraussetzung ist dabei immer, dass der Mieter den Mangel nicht schuldhaft selbst verursacht hat.

Nach dem Gesetz kann das Mietminderungsrecht ausgeschlossen sein, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsabschluss kannte und die Wohnung nicht unter Vorbehalt angenommen wurde oder der Mangel wegen grober Fahrlässigkeit des Mieters unbekannt geblieben ist.

Bei einem Mangel, der erst nach Vertragsabschluss auftritt, wird das Minderungsrecht verwirkt, wenn der Mieter den Vermieter nicht unverzüglich in Kenntnis setzt. Ist dies jedoch geschehen, dann ist der Mieter berechtigt, vom Zeitpunkt der Mitteilung bis zur Beseitigung des Mangels den Teil von der Miete abzuziehen, um den der Wohnwert durch den Mangel verringert worden ist.

Mängel der Mietsache berechtigen zudem nicht nur zur Mietminderung. Werden sie vom Vermieter nicht beseitigt, kann der Mieter nach erfolgter vergeblicher Mahnung und Fristsetzung den Mangel selbst beseitigen und die Kosten vom Vermieter zurückfordern oder mit der Miete verrechnen. Neben dem Recht die Miete zu mindern, besteht gegebenenfalls das Recht auf Schadensersatz und das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses.

Hat der Mangel eine fristlose Kündigung seitens des Mieters zur Folge, müssen vom Vermieter auch die Kosten für die Beschaffung und den Bezug einer neuen Wohnung ersetzt werden.

Eine besondere Herausforderung stellt die Einschätzung der konkreten Höhe der Mietminderung dar. Sie richtet sich jeweils nach der Beeinträchtigung, welche sich stets nur den konkreten Umständen entnehmen lässt. Die Mietminderungshöhe sollte regelmäßig durch Urteile mit vergleichbaren Sachverhalten belegbar sein. Zu beachten ist auch, dass dem Mieter für den Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung die gerügten Mängel darlegen und beweisen muss.

Der Mietrückstand ist einer der häufigsten Kündigungsgründe im Mietrecht.

Bereits bei einem Zahlungsverzug von zwei Monatsmieten ist eine außerordentliche und fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB in Verbindung mit § 569 BGB gerechtfertigt. Diese kann ohne Abmahnung erfolgen und ist sofort wirksam. Zu beachten ist jedoch, dass der Schuldnerverzug in Höhe von zwei Monatsmieten tatsächlich gegeben sein muss. Dies ist beispielsweise nicht der Fall, wenn der Mieter mit Gegenansprüchen aufrechnen kann.

Im Wohnraummietrecht gibt es eine Sonderregelung zu Gunsten des Mieters. Dieser hat die Möglichkeit, die rückständigen Mieten innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage zu zahlen. Sollte er seine Verbindlichkeiten erfüllen, so muss er zwar die Kosten des gerichtlichen Verfahrens tragen, doch darf er die Wohnung weiter nutzen. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn er von dieser Möglichkeit innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal Gebrauch gemacht hat.

Sämtliche wechselseitigen Abwicklungsansprüche der Vertragsparteien nach Beendigung des Miet- oder Pachtverhältnisses unterliegen der sechsmonatigen Verjährung des § 548 BGB. Dies ist eine Besonderheit des Mietrechts und wird vor dem Hintergrund der ansonsten deutlich längeren Verjährungsfristen im Bürgerlichen Gesetzbuch häufig übersehen.

Diese Vorschrift erfasst alle Ersatzansprüche des Vermieters etwa aus vertragswidrigem Gebrauch oder der Verletzung der Obhutspflicht und dem Anspruch auf Vornahme fälliger Schönheitsreparaturen beziehungsweise dem Schadensersatz wegen deren Unterlassung, wie auch sämtliche Folgeregelungen.

An Mieteransprüchen fallen unter § 548 BGB zum Beispiel der Schadensersatzanspruch des Mieters oder Aufwendungs- beziehungsweise Verwendungsansprüche.

Für den Vermieter beginnt die Verjährungsfrist gemäß § 548 I BGB grundsätzlich mit der Rückgabe der Mietsache, unabhängig vom Zeitpunkt der Vertragsbeendigung. Der Vermieter muss durch die Veränderung der Besitzverhältnisse zu seinen Gunsten in die Lage versetzt werden, sich ungestört ein umfassendes Bild vom Mietobjekt zu verschaffen.

Für den Mieter beginnt die Verjährungsfrist nach § 548 II BGB mit der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses.

Zu beachten ist, dass die Verjährung durch gewisse, gesetzlich näher bestimmte Umstände gehemmt sein kann. Auch besteht für die Vertragspartei trotz der Verjährung von Ansprüchen noch die Möglichkeit mit den Gegenforderungen des Anspruchsgegners aufzurechnen.